مدتی است که خرید ملک در پرتغال به یکی از انتخاب های محبوب مهاجران خارجی تبدیل شده است؛ به طور کلی، هزینه زندگی در پرتغال در سال 2025 برای یک فرد مجرد، ماهانه بین 900 تا 1300 یورو و برای یک خانواده چهار نفره حدود 2500 تا 3200 یورو برآورد شده است؛ این هزینه نسبت به بسیاری از کشورهای اروپایی کمتر بوده که این موضوع باعث شده است تا سرمایه گذاری در این کشور، مزایای زیادی را به همراه داشته باشد. سیستم مالیاتی غیرعادی در پرتغال، باعث شده است تا این کشور، برخلاف دیگر کشورهای اروپایی، سخت گیری زیادی نداشته باشد و از مزایای مالیاتی فوق العاده ای نیز برخوردار باشد.
به عنوان مثال، در صورتی که قصد اقامت پرتغال با خرید ملک را داشته باشید، باید بدانید که به مدت 10 سال، فقط 20 درصد مالیات بر درآمد شخصی از شما دریافت خواهد شد و مالیات اضافه ای برای درآمدی که از (کار، خوداشتغالی یا مستمری) دارید، پرداخت نخواهید کرد.
مطابق با قوانینی که اخیراً در این کشور وضع شده است، بازنشستگان خارجی می توانند با زندگی در پرتغال، مستمری خود را بدون پرداخت مالیات، دریافت نمایند. ویزای طلایی پرتغال به شهروندان خارجی این امکان را می دهد تا با حداقل 500 هزار یورو، یک ملک مناسب را در کشور خریداری نمایند (خرید ملک بازسازی شده با 350 هزار و خرید ملک در مناطق کم جمعیت تا 280 هزار یورو).
در صورتی که متقاضیان، سرمایه گذاری خود را به مدت 5 سال ادامه دهند، می توانند درخواست “شهروندی یا اقامت دائم پرتغال” را بدهند؛ هدف از اجرای چنین برنامه مهاجرتی، رشد نقدینگی در پرتغال، توسط سرمایه گذاران خارجی می باشد.
بیشتر بخوانید: شرایط ثبت شرکت در پرتغال
سرمایه گذاری با خرید املاک: اسپانیا یا پرتغال؟
خرید ملک پرتغال بهتر است یا اسپانیا؟ جواب این سوال به سلیقه شخصی شما بستگی دارد، اما به گفته «پدرو»، بازنشسته ای که اخیراً اقامت خود در پرتغال را با سرمایه گذاری دریافت کرده است، در صورتی که به دنبال سرمایه گذاری با خرید ملک هستید و بین خرید ملک در اسپانیا یا پرتغال شک دارید، تجربه من در اقامت در هر دو کشور می گوید که هر دو آن ها، از جذابیت های فراوانی برخوردار هستند؛ اما در زمینه خرید ملک، کدام یک انتخاب بهتری است؟
مقایسه بازار ملک و ارزش افزوده
بازار ملک بین دو کشور پرتغال و اسپانیا تفاوت زیادی دارد:
اسپانیا در حوزه ملک، بازار بزرگ تر و توسعه یافته تری دارد، به ویژه در مناطق پرطرفدار گردشگری مانند «کاستا دل سول»، جزایر بالئاریک و شهرهای پرگردشگر. قیمت ملک در این مناطق در سال های اخیر، افزایش زیادی داشته و در صورتی که اولویت شما، ارزش افزوده ملک می باشد، اسپانیا می تواند گزینه خوبی برای شما باشد؛ هرچند در برخی مناطق خاص، به دلیل رقابت شدید، قیمت خرید ملک، اندکی بالاتر خواهد بود.
از آن طرف، پرتغال نیز در سال های اخیر، رشد زیادی را در بازار ملکی خود تجربه کرده، به خصوص در شهرهای پرطرفداری مانند لیسبون، پورتو و منطقه آلگاروه. قیمت خرید ملک در پرتغال معمولاً پایین تر از اسپانیا بوده است؛ اما با افزایش تقاضا در سال های اخیر، پتانسیل زیادی برای رشد در این کشور دیده شده است؛ به عنوان مثال، در محله های تازه تاسیس لیسبون و پورتو، قیمت ها در مدت کوتاهی، رشد چشم گیری داشته اند. توجه داشته باشید که از نظر ارزش افزوده، پرتغال از آینده بلندمدت و مناسب تری برخوردار است.
بیشتر بخوانید: اقامت فرانسه با اجاره ملک
سرمایه گذاری و تسهیلات خرید خانه
پرتغال در زمینه ملک، نسبت به سرمایه گذاران خارجی، سیاست سخاوتمندانه دارد؛ دولت و بانک های پرتغال، شرایط نسبتاً آسانی برای سرمایه گذاری فراهم کرده اند؛ به عنوان مثال، حداکثر وام در پرتغال، 80٪ قیمت ملک می باشد و شما می توانید تا 50٪ از درآمد خود را صرف هزینه های ثابت نمایید؛ یعنی باید 20٪ قیمت ملک + هزینه های دیگر را از جیب خود پرداخت نمایید.
اما از آن طرف در اسپانیا، شرایط سخت تر می باشد؛ حداکثر وام برابر با 70٪ قیمت یا ارزش کارشناسی شده ملک بوده و شما مجاز می باشید تا تنها 35% از درآمد خود را جهت هزینه های ثابت استفاده نمایید؛ بنابراین، برای خرید ملک در اسپانیا، شما به سرمایه شخصی بیشتری نیاز داشته و باید از درآمد بالاتری برخوردار باشید.
چرا سرمایه گذاران جذب پرتغال می شوند؟
- قیمت مناسب نسبت به کشورهای غرب اروپا
- مردم مهمان نواز
- تراکم کم جمعیت
- سطح زبان انگلیسی خوب مردم پرتغال
- سیستم قوی بهداشت و درمان
- کیفیت زندگی بالا
- رشد بازار و تقاضای گردشگری
- امنیت (رتبه 7 جهان در شاخص صلح جهانی 2025)
- اجازه اقامت و سفر بدون ویزا در شنگن
- مشوق های مالیاتی جذاب (NHR سابق و NHR 2.0 یا IFICI جدید برای متخصصان در حوزه علم، فناوری و آموزش)
سرمایه گذاری در املاک پرتغال به عنوان یک خارجی
یکی از مزایای اقامت در پرتغال با سرمایه گذاری در ملک این است که مطابق قوانین پرتغال، خارجی هایی که از این طریق اقدام می نمایند، از حقوق مشابه با شهروندان پرتغالی برخوردار خواهند بود؛ این موضوع باعث شده است تا کشور پرتغال، به یکی از محبوب ترین کشورها جهت سرمایه گذاری ملکی تبدیل شده باشد.
آمارهای موجود نشان می دهند که سرمایه گذاری در کشور پرتغال با خرید ملک، دارای ارزش افزوده می باشد: هر 3 ماه، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن، حدود 9/1٪ افزایش خواهد یافت؛ به این معنا که یک خانه 100 متر مربعی که 7 سال پیش، 85.500 یورو قیمت داشت است، امروز به قیمت 340.000 یورو، فروخته خواهد شد.
پرتغال، مرکز توجه سرمایه گذاران خارجی می باشد و با توجه به مواردی که گفته شد، این مسئله اصلاً جای تعجب ندارد؛ خورشید، دریا، مناظر، انواع ملک و سود زیاد، رویای هر سرمایه گذاری می باشد؛ موافق نیستید؟ مطابق با آمار “یورواستات”، ارزش ملک در پرتغال بین سال های 2010 تا 2024، حدود 113٪ افزایش داشته که بسیار بالاتر از میانگین دیگر کشورهای عضو اتحادیه اروپا می باشد. طبق پیش بینی کارشناسان، از سال 2026، بازار املاک پرتغال بیش از 8٪ رشد خواهد کرد و به 2.5 میلیارد یورو و حتی بیشتر خواهد رسید؛ این مسئله نشان دهنده قدرت بالای سرمایه گذاری بلندمدت در خرید ملک در پرتغال می باشد.
آیا در سال 2025 می توان با خرید ملک، اقامت دائم پرتغال را دریافت کرد؟
بله، در سال 2025 نیز همچنان امکان دریافت اقامت دائم از طریق خرید ملک در پرتغال نیز وجود دارد و دولت پرتغال، برنامه ویزای طلایی (Golden Visa) را حفظ کرده است؛ هرچند، اصلاحاتی در شرایط دریافت اقامت دائم انجام شده است تا سرمایه گذاری ها در مناطق کم جمعیت تر و پروژه های بازسازی، افزایش پیدا کند.
در واقع، سرمایه گذاران خارجی می توانند در مناطق خاص (مناطق کم جمعیت)، تنها با حداقل مبلغ 280 هزار یورو، اقدام به خرید ملک کرده و اقامت موقت 5 ساله خود را دریافت نمایند؛ پس از 5 سال نگهداری ملک و اقامت مستمر در پرتغال (حداقل 7 روز در سال باید در پرتغال حضور داشته باشید)، فرد می تواند جهت دریافت اقامت دائم و در نهایت، شهروندی پرتغال اقدام نماید.
نکته مهم: خرید اینگونه املاک، نه تنها برای خود سرمایه گذار، بلکه برای اعضای خانواده او (همسر، فرزندان زیر 18 سال یا وابسته و حتی والدین بازنشسته) نیز اقامت موقت را نیز در پی خواهد داشت؛ این یعنی شما می توانید با یک سرمایه گذاری واحد، اقامت کل خانواده خود را دریافت نمایید.
چگونه می توان با خرید ملک، اقامت پرتغال را گرفت؟
افراد خارجی می توانند جهت دریافت اقامت در پرتغال از طریق سرمایه گذاری، یک ملک مسکونی یا تجاری نو ساز را با 500 هزار یورو خریداری و سپس ویزای طلایی خود را دریافت نمایند. در صورتی که ملک مورد نظر شما، قدیمی و بازسازی شده باشد، این قیمت حتی ممکن است تا 350 هزار یورو، کاهش پیدا کند. گزینه دیگر جهت دریافت اقامت، خرید خانه در مناطق کم جمعیت پرتغال است که در این صورت، این مبلغ برای سرمایه گذاری به 280 هزار یورو خواهد رسید.
شرایط خرید ملک در پرتغال برای سرمایه گذاری در سال 2025
- حداقل مبلغ خرید ملک (280 هزار یورو برای مناطق کم جمعیت، 350 هزار یورو برای ملک های بازسازی شده و 500 هزار یورو برای ملک های نوساز)
- خرید باید از طریق انتقال بانکی رسمی انجام شود.
- ملک باید به صورت قانونی ثبت و ارزش گذاری شده باشد.
- متقاضی باید سند رسمی انتقال وجه و قرارداد خرید و فروش ملک را ارائه دهد.
- ملک باید حداقل به مدت 5 سال نگهداری شود تا متقاضی، واجد شرایط اقامت دائم بشود.
بیشتر بخوانید: هزینه دریافت ویزای کاری پرتغال
مدارک ضروری برای خرید ملک در پرتغال
جهت خرید ملک در پرتغال، ارائه مدارک زیر الزامی می باشد:
- گذرنامه متقاضیان
- ویزای ورود موقت به پرتغال
- بیمه درمانی معتبر
- درخواست بررسی سابقه کیفری توسط اداره مهاجرت و مرزبانی پرتغال
- گواهی عدم سوء پیشینه از کشور محل تابعیت
- گواهی عدم بدهی مالیاتی و گمرکی
- قرارداد خرید و فروش ملک
- گواهی تأیید انتقال وجه، مطابق با قرارداد خرید و فروش ملک
این مدارک باید به زبان پرتغالی ترجمه رسمی شده و به تأیید وزارت دادگستری پرتغال رسیده باشند.
هزینه های خرید ملک و سرمایه گذاری در پرتغال در سال 2025
در جدول زیر میانگین قیمت انواع املاک در پرتغال در سال ۲۰۲۵ آورده شده است. (نرخ تبدیل در مهر 1404، 128.100 تومان می باشد.)
| شهر / نوع ملک | آپارتمان 1 خوابه (یورو) | آپارتمان 2 خوابه (یورو) | آپارتمان 3 خوابه (یورو) | خانه ویلایی (150 متری) | خانه ویلایی (300 متری) | قیمت به (میلیارد تومان) |
| لیسبون | 350.000 | 500.000 | 700.000 | 900.000 | 1.400.000 | 44.8 تا 179.3 |
| پورتو | 250.000 | 350.000 | 500.000 | 650.000 | 900.000 | 32 تا 115.3 |
| فارو (آلگاروه) | 220.000 | 320.000 | 480.000 | 600.000 | 800.000 | 28.2 تا 102.5 |
| براگا | 180.000 | 250.000 | 350.000 | 450.000 | 600.000 | 23.1 تا 76.9 |
| آویرو | 200.000 | 280.000 | 400.000 | 500.000 | 750.000 | 25.6 تا 96.1 |
بیشتر بخوانید: انتقال کسب و کار به پرتغال
سوالات متداول
-
آیا خرید ملک در پرتغال برای خارجی ها محدودیت دارد؟
خیر، پرتغال هیچ محدودیتی از نظر قانون جهت خرید ملک توسط افراد خارجی ندارد؛ افراد خارجی دقیقاً از همان حقوقی برخوردار می باشند که شهروندان پرتغالی برخوردار هستند.
-
آیا با خرید ملک می توانید اقامت یا شهروندی پرتغال را دریافت کرد؟
بله، کشور پرتغال برنامه های اقامتی از طریق سرمایه گذاری نیز دارد که با خرید ملک با رعایت حداقل مبلغ سرمایه گذاری (ملک نوساز: 500 هزار، بازسازی: 350 هزار، مناطق کم جمعیت: 280 هزار و شرایط قانونی)، می توان اقامت پرتغال را دریافت کرد و پس از گذشت 5 سال، برای شهروندی اقدام نمود.
-
آیا بازار املاک پرتغال امن و پایدار است؟
بله. پرتغال به عنوان هفتمین کشور ایمن جهان (بر اساس شاخص صلح جهانی 2025) شناخته شده و علاوه بر امنیت اجتماعی، از اقتصاد پایدار و نرخ پایین جرم نیز برخوردار می باشد. رشد بازار مسکن نیز منظم و مبتنی بر تقاضای واقعی می باشد، نه حباب های اقتصادی.
-
وضعیت مالیات ها برای سرمایه گذاران خارجی چگونه است؟
پرتغال در سال های اخیر، مشوق های مالیاتی جذابی ارائه داده است. پیش تر در این کشور، سیستم “اقامت غیرعادی” یا NHR وجود داشت که منجر به نرخ مالیات 20٪ و برخی معافیت ها می شد؛ از سال 2025، برنامه NHR 2.0 یا مشوق مالیاتی برای پژوهش علمی و نوآوری (IFICI) جایگزین آن شده که مزایای مشابهی را برای مشاغل کلیدی در حوزه های علمی، فناوری و آموزشی به همراه داشته است.
-
بازده اجاره املاک در پرتغال چقدر است؟
پرتغال دارای بالاترین بازده اجاره در بین کشورهای اروپا غربی (مخصوصاً در شهرهای بزرگ و مناطق توریستی) می باشد؛ این بازده به عواملی مانند موقعیت ملک، نوع اجاره (کوتاه مدت یا بلندمدت) و کیفیت ملک بستگی دارد.
-
تغییر قیمت املاک در پرتغال چگونه بوده است؟
بین سال های 2010 تا 2024، ارزش ملک در پرتغال، 113٪ رشد داشته که از میانگین اتحادیه اروپا، بسیار بیشتر بوده است؛ انتظار می رود بازار در سال 2026، بیش از 8٪ دیگر رشد کرده و ارزش معاملات، فراتر از 2.5 میلیارد یورو برود.
-
چه شهرهایی برای سرمایه گذاری مناسب تر هستند؟
لیسبون، پورتو، براگا و برخی مناطق ساحلی به خاطر پویایی بازار، رشد گردشگری و رونق فناوری، از جمله مقاصد اصلی سرمایه گذاران خارجی به شمار می روند.
-
آیا در سال 2025 می توان با ویزای طلایی، ملکی را در پرتغال خریداری کرد؟
بله، برنامه ویزای طلایی پرتغال در سال 2025 همچنان فعال می باشد، اما با تغییراتی در شرایط سرمایه گذاری. دولت پرتغال، تمرکز این برنامه را از مناطق پرتراکم شهری مانند لیسبون و پورتو، به مناطق کم جمعیت تر، پروژه های بازسازی و سرمایه گذاری در بخش های نوآورانه منتقل کرده است؛ با این حال، خرید ملک در مناطق مشخص شده، همچنان یکی از مسیرهای اصلی دریافت اقامت پرتغال از طریق سرمایه گذاری می باشند.
-
با خرید ملک با ویزای طلایی، چقدر طول میکشد تا اقامت دائم دریافت کنیم؟
در ابتدا، اقامت موقت به مدت 5 سال به سرمایه گذار اعطا خواهد شد؛ شرط اصلی دریافت اقامت دائم، حفظ سرمایه گذاری در این مدت و حضور حداقل 7 روز در سال در خاک پرتغال می باشد؛ پس از پایان دوره 5 ساله، فرد می تواند برای اقامت دائم پرتغال اقدام کرده و پس از آن، در صورت تسلط به زبان پرتغالی و رعایت قوانین اقامت، درخواست شهروندی پرتغال را نیز بدهد.
جمع بندی
اگر شما هم به دنبال سرمایهگذاری مطمئن و دریافت اقامت اروپا هستید، پرتغال بهترین گزینه برای شروع است. برای بررسی شرایط خود، با مشاوران ما در موسسه مهاجرتی ویزاگیر تماس بگیرید.در سال های اخیر، پرتغال به یکی از محبوب ترین مقاصد برای سرمایه گذاری در املاک و دریافت اقامت اروپا تبدیل شده است؛ شرایط زندگی مطلوب، مالیات پایین و روند آسان دریافت اقامت، باعث شده است تا این کشور در صدر فهرست انتخاب های سرمایه گذاران خارجی قرار گیرد.
بر اساس قوانین فعلی، هر فرد خارجی می تواند با خرید ملک به ارزش حداقل 280 هزار یورو در مناطق کم جمعیت یا 500 هزار یورو در مناطق شهری مانند لیسبون و پورتو، واجد شرایط دریافت ویزای طلایی پرتغال شود. این اقامت در ابتدا موقت بوده و پس از 5 سال، می تواند به اقامت دائم و سپس شهروندی پرتغال تبدیل شود.
از نظر هزینه زندگی، پرتغال یکی از مقرون به صرفه ترین کشورهای اروپایی به شمار می رود؛ قیمت مواد غذایی، خدمات و حتی مالیات ها، نسبت به کشورهای غربی مانند فرانسه و آلمان، بسیار پایین تر هستند؛ از طرف دیگر، سیستم درمانی پرتغال در رتبه های بالای اروپا قرار داشته و این موضوع، جذابیت این کشور برای بازنشستگان خارجی را دوچندان کرده است.
از نظر بازده سرمایه گذاری، آمارها نشان می دهند بازده اجاره در پرتغال بین 5 تا 7 درصد متغیر می باشد، که در مقایسه با کشورهای اروپای غربی، رقم قابل توجهی محسوب می شود؛ علاوه بر آن، ارزش املاک در این کشور، طی دهه گذشته بیش از 113٪ رشد داشته و پیش بینی می شود تا سال 2026 نیز 8٪ دیگر افزایش پیدا کند.
